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与其连接的牡绥铁路提速运行试验也同步进行

来源:本站 编辑:佚名 时间:2018-12-21

与其连接的牡绥铁路提速运行试验也同步进行

路劲地产许惠君:其实不是第一次了,这是几年以来规模最大的一次,今天我们也看到,今年的这个房博会展览内容也很丰富,不光是地产项目,还包括我们的一些长租公寓项目,还有一些建材商,还有很多外地省市过来交流,其实内容很丰富,我们这一次也是想做出一些创意来体现我们企业的理念,应该说是规模最大的一次。

路劲地产许惠君:其实我们地产圈的朋友大家都在议论这个问题,也是大家最关心的问题。中国地产发展了这么多年,其实面临一个转型调整。那到底是往哪个方向转型或者说往哪条路上去调整?哪些是未来的一个趋势?,其实是大家都很关心的事情。我相信,现在会有不同的观点。对这问题肯定会有不同的观点,但是比较一致的观点应该是按照传统的思路再去做房地产是行不通了。因为你可以看到从中央出台这样多的政策以及导向。大家都在讲说房子是用来住的等等这些概念,包括建立房地产的长效机制等等这些。其实呢,从中央的层面就已经下决心要对房地产的这个行业的发展进行一个规范调整,但是我们也从另一个角度讲,这是不可能的。因为大家都知道房地产是个民生行业。

从国外的发达国家的一些经验来看,包括从我们国内对于这个房地产的这个行业上下游的这种影响力来看的话,房地产行业其实还有几十年甚至更长的一个发展时间,但这种发展的话一定不是像之前的那种比较粗放的发展,应该是规范化,然后去建立一些有效的或者说是长效机制,市场现在出现了波动,出现了转型的这种阵痛,也非常正常的现象。路劲作为一个房地产公司,我们是一个港资公司,可能跟一些国内的这种房地产的同行来比的话,我们的理念不太一样,其实您可以看到我们刚才那个展位,我们路劲最开始是做公路起家的,高速公路起家。我们创意也是路无止境的这样一个概念。港资企业一直发展的都是比较稳健。我们不太注重规模的扩张,希望做一个项目就能取得好的收益,做出好的品质,为我们的客户打造品质生活,所以其实路劲这么多年的发展一直是很稳健,负债率也不高,但是呢我们又能够在国内的这种激烈的竞争之下,有我们一席之地。其实,这种理念坚持发展下去的话,我相信在未来越来越规范的房地产市场形势之下,会有更好的发展。

路劲地产许惠君: 现在呢,其实还是一个尝试,简单的尝试阶段。因为长租公寓这个业务,第一从政策的导向上来看,是国家大力提倡的新的业务形式。其实,从去年到今年我们看到很多企业都开始在布局,我们也是适应这种政策的需求,然后去做一些转型。现在在深圳宝安我们做了些尝试,长租公寓也开业了,效果还很好。因为行业刚刚起步,还有一些调整的空间,包括一些配套内容,比如说我们的这种融资,公寓的一些管理规范等等,还在逐渐的完善当中,我们也是摸着石头过河。随着这个行业的逐渐完善,我们也逐渐把自己的这个公寓业务发展壮大。

路劲地产许惠君: 基本租满了,开业四个月就租满了。效果还是不错的,就是这个租赁市场,特别是在深圳,非常的庞大。

路劲地产许惠君: 也是在宝安范围。其实,租赁需求比较大,另外一些项目资源也会多一点。我们也欢迎业界的各位朋友能够给我们多介绍一些资源,无论是城市更新的,还是长租公寓的地产开发资源,希望多多介绍。

路劲地产许惠君:任何一个行业,我相信包括在房地产发展的过程中,也在不同的时间点,出现了很多争议,长租公寓这是一个新鲜事物,而且是一个非常热点的一个事物。有争议是非常正常的,而且行业刚刚发展,有很多不规范、不完善的地方,有争议也是一个正常现象。

从政策的角度,大家可以看到这次政府的反应也非常快,出现了一些问题之后,立刻进行了一些政策上的调整。我觉得还是很及时的,也是希望这个行业能够有一个规范、健康的一个发展。租金不是说不能提高,但是任何一个在市场经济条件下,任何一个价格的增或者减,其实理性的应该是由市场决定,是由供求关系来决定的。供应量小需求量大,那价格自然涨。其实我们可以看到,这个为什么深圳的这个房价也好,它会有一个很大的增长,更多的是因为它的供应量太少了,因为我们的土地面积有限。大家都知道在四个一线城市里深圳面积是最小的,但是深圳的人口呢,深圳人口现在逐年的急剧的增长,而且深圳的这种人口增长,我们可以看到大数据的分析,都是一些年轻人,必然会推高这个买房子和租房的需求。供应量小,促成价格上涨其实是符合市场经济规律的。只不过呢,我们应该让它规范的上涨,而不应该造成行业的一种乱象。这个其实现在调整还是挺有必要的。

路劲地产许惠君:路劲现在粤港澳大湾区一共是两家城市公司,一个广州公司,一个深圳公司。广州公司是广州佛山这个区,那么深圳公司我们是在深圳东莞和惠州,粤港澳大湾区比较主要的城市已经布局了项目。那么当然还有香港,我们香港也有三个项目现在,是香港公司,香港有三个项目。

路劲地产许惠君: 香港这个项目明年年初,,当然香港价格也是非常贵的。

路劲地产许惠君: 深圳的项目现在是在盐田,是一个城市更新项目。我们从2014年的下半年收购,然后就启动了这个签约和搬迁。到现在为止,已经完成了90%了。预计明年年底之前,我们希望把大部分都做完。东莞的项目明年也会入市,东莞的项目在塘厦,位置也是非常好,基本上就是深圳了,就是深圳梅观高速下去之后第一站下去就是塘厦。

路劲地产许惠君:我们现在土地储备从城市量级上来讲的话,因为一线城市的土地很少了,就是一线城市周边和主要的二线城市。最大的规模是在华东地区,我们华东占到整个集团的年销售额的一半。基本上是以上海、杭州为中心,然后像嘉兴、无锡、南京这些城市基本上都有布局,而且在当地的发展规模也很大。华南发展的比较晚一点,因为基本上以华东为最大,华北有一部分,华南稍微发展的晚一点。但是现在因为粤港澳大湾区这个政策的支持,集团对于我们在华南,这个大湾区的里面拓展土地是给予非常大力的一个支持。前两天我们在广州拿了一个项目,花都我们现在也已经有了好几个项目了,然后佛山也拿了好几个项目。

路劲地产许惠君: 深圳您也知道,深圳的土地供应量太小了,非常稀缺。那我们现在主要以城市更新为主,当然城市更新的特点呢,相对来讲就是周期比较长,我们也是深圳城市更新协会的副会长单位,协会这边也会给我们很多支持,现在也在谈了一些其他的更新项目。但是可能周期都比较长一点。

路劲地产许惠君:其实还是这样,就是说从一个规范的市场规范的行业来讲的话,房地产市场还有很长的路要走。就是说进入下半场也好,就算是进入下半场,这个下半场也会持续的时间很长。因为中国的城市化进程还远远没有达到我们理想化的水平。所以这个发展肯定是会有一个很长的道路。只不过发展的方式会有变化。

另外,归根结底市场经济条件之下,还是刚才讲的一个供求关系的决定。那么,一线城市的这种发展,我们也可以看到,随着中国本身的发展壮大,这几个一线城市,为什么特别是深圳,因为深圳是一个高科技产业的中心,是中国最有活力的一个城市。它会吸引大量的外来人口进驻,所以对这个房地产,一线城市特别是深圳的这种房地产发展的支撑是足够的。所以我们未来还是非常看好一线城市及一线城市周边区域。只不过我们说这种路数可能不太一样,以后在一线城市,这种土地供应量会越来越少。现在我们也看到,40%的是商品房,60&;是政府提供的一些其他的类型的住房。那么可能一线城市的租赁市场会发展壮大。比较看好一线城市的租赁市场以及一线城市的周边地区的房地产开发。

刚刚过去的2018年三季度对众泰汽车来说可不是好时点。三季报显示,,%;,%。

众泰汽车现拥有浙江、湖南两大整车生产基地和众泰汽车、江南汽车两大整车品牌。金马股份于2017年4月通过发行股份的方式收购了永康众泰100%股权后将其资产注入上市公司。根据当时的重组报告书,众泰汽车的车型包含、新能源汽车及轿车,价格在4万-11万元之间,属于偏低端的产品。

在重组之时,由于和新能源车的高景气度,这部分汽车资产估值116亿元,大股东也做出了“豪爽”承诺。但此后,形势发生逆转,新能源车补贴逐步滑坡重挫整体企业的利润,再加上也走下神坛,上市公司冲刺业绩承诺面临巨大挑战。

不出意外,众泰汽车会计科目频现异常之处,应收类科目持续高于行业平均水平,商誉减值风险大幅增加

过去十年热销,但目前形势变化。根据中汽协发布的销售数据,10月中国汽车销量238万辆,%;其中,,同比下滑13%。相比9月份,中国汽车市场的颓势仍在加重。此前的9月份,,%,乘用车下滑12%,而乘用车中的轿车、%%。

这两方面直接影响了众泰汽车的业绩。根据其他媒体报道,、,%、%%。1-9月众泰汽车累计销量为辆,%。第四季度,众泰汽车会否再现业绩奇迹呢?

2017年第四季报显示,,%,,%。对此,深交所给公司发了问询函,但公司的解释是:“汽车销售具有季节性,第二季度为淡季,从第三季度9月开始销量开始逐步增加,销售收入上升,第四季为全年销售的旺季,销量最高

”汽车销售是有季节性,但众泰汽车700车型已于2017年5月31日在浙江经济重地金华正式上市,而并不是公司解释的2017年下半年,且公司第二、,,所以此解释有些牵强。同时,按照公司的说法,第四季是汽车销售的旺季,但根据同行业数据,这一情况应该也会持续到2018年第一季度,。销售数据如此大起大落,难免有为了冲高2017年度的利润,从而提前确认收入的嫌疑。

同理,从净利润变化来看,公司2017年第二、,,。

同行业来看,长城汽车2017年二、三季度的销售毛利率和销售净利率就比较接近,%、%、%,从第四季度开始到2018年第二季度,销售毛利率和销售净利率也比较接近,%、%、%、%,比较符合众泰汽车对汽车销售季节的阐述。

由于汽车行业销售的特殊模式,其应收账款一般比较低,而应收票据都比较高。而且,由于应收票据基本都是银行承兑票据,出票银行基本都有到期承兑的承诺,所以持有应收票据的风险比应收账款低很多。

但是,从公司披露的财务报告显示,自2017年年末到2018年第三季度,应收账款在增加,,而应收票据在减少,这意味着应收账款存在产生坏账的风险。

与此恰恰相反的是,属于同行业的长安汽车和长城汽车的应收票据和应收账款项目中,应收账款变化不大,且应收票据的比重却很大,每期末的应收票据均远远大于应收账款余额。

另外,通过比较应收票据和应收账款分别占销售收入的比例,众泰汽车的应收账款占销售收入的比例均较高,其中2016年年末至2018年第三季度,其占比均在20%以上,而同行业的长安汽车和长城汽车应收账款占销售收入的比例均小于5%,长城汽车更低。

公司的商誉主要由收购永康众泰产生。2017年4月,原金马股份通过全部发行股份的方式收购了永康众泰100%股权,交易对价116亿元。交易完成后,金马股份更名为众泰汽车,永康众泰资产注入上市公司。

根据会计师事务所出具的关于众泰汽车购入资产业绩承诺完成情况的专项审核报告,,达到预测值。然而到了2017年,,%。2016-2017年度,,%,未达承诺。而公司也未对确认的商誉计提减值,深交所问询函也有涉及。

公司的回复称,汽车产业是中国的支柱产业,近年来发展势头良好,国内市场竞争异常激烈,%,。但在2018年10月中国汽车销量同比下滑,且国家新能源车补贴大幅滑坡的背景下,众泰汽车想逆袭第四季度,恐非易事。

2018年前三季度,,%,,%。截至目前,公司尚未对商誉进行减值处理,但若公司的业绩持续未达标承诺,则将面临巨额的商誉减值风险,值得引起投资者关注。

公告显示,截至2018年9月26日,,%,%。

2018年6月,,购买铁牛集团持有的浙江省永康市经济开发区某地块土地使用权,。

,而此次交易评估基准日为2018年3月31日,。这也就意味着,铁牛集团转手将土地卖予上市公司,,交易价格的合理性值得怀疑。

但众泰汽车表示,上述交易可满足众泰永康分公司未来发展的需要,有利于进一步拓展业务,保障公司实现可持续发展和提升整体综合竞争能力。

这一关联交易的公允性和合理性暂且不论,2018年已过去四分之三,整个汽车市场放缓的压力增加,众泰汽车业绩承诺“枷锁”还能顺利解套吗?

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